Huis verkopen zonder makelaar: kan het, en is het slim?
Laatst bijgewerkt: augustus 2026 · Zelf Huis Verkopen
Steeds meer woningverkopers stellen dezelfde vraag: heb ik voor de verkoop van mijn huis eigenlijk een makelaar nodig? Het korte antwoord: nee, het mag zonder. Het eerlijke antwoord: er zijn drie routes zonder traditionele makelaar, en ze verschillen enorm in kosten, werk en risico. Dit artikel zet ze alle drie naast elkaar, inclusief het onderdeel waar je zonder hulp echt vastloopt.
Mag je een huis verkopen zonder makelaar?
Ja. Nederland kent geen makelaarsplicht: je mag je woning volledig zelf verkopen, van advertentie tot overdracht. Waar je wél aan moet voldoen, is dezelfde wet- en regelgeving die voor elke verkoop geldt: een geldig energielabel, je mededelingsplicht over bekende gebreken en het schriftelijkheidsvereiste, de koop is pas geldig met een ondertekende koopovereenkomst. De notaris is bij de levering altijd betrokken, met of zonder makelaar.
Route 1: volledig zelf, zonder enige hulp
De goedkoopste route op papier, en de duurste in de praktijk. Wie volledig zelf verkoopt, loopt tegen drie structurele problemen aan:
- Geen Funda. Particulieren kunnen niet rechtstreeks op Funda plaatsen; dat kan alleen via een aangesloten makelaar. Verkopen via Marktplaats, social media of een bord in de tuin bereikt maar een fractie van de kopers, en minder kopers betekent vrijwel altijd een lagere opbrengst. Zo werkt Funda zonder traditionele makelaar.
- De vraagprijs uit de losse pols. Zonder toegang tot recente transactiedata is je vraagprijs een gok, en dat is de duurste fout die zelfverkopers maken.
- Onderhandeling en contract op eigen risico. Een koopovereenkomst van internet zonder de juiste clausules, of een onderhandeling op emotie: hier verlies je snel meer dan een makelaar ooit gekost had.
Volledig zelf verkopen past eigenlijk alleen bij een verkoop aan een bekende (familie, buren, huurder) waar geen marketing en nauwelijks onderhandeling nodig is, en zelfs dan wil je het contract juridisch laten checken.
Route 2: begeleide zelfverkoop, zelf doen wat loont, uitbesteden wat moet
De middenweg die de laatste jaren snel groeit: jij doet de bezichtigingen. Aantoonbaar goed voor gemiddeld 2,2% méér opbrengst volgens onderzoek onder 162.061 verkopen. En professionals regelen de onderdelen waar kennis en toegang tellen: waardebepaling, fotografie, Funda-plaatsing, onderhandeling en de koopovereenkomst. Zo verkoop je zonder traditionele makelaar, maar mét diens gereedschap.
Bij Zelf Huis Verkopen betaal je voor dit hele pakket €750; de makelaarskosten (€2.995) betaalt de koper via de koopovereenkomst; hij kan het bedrag meefinancieren in de hypotheek. Zo werkt dat precies.
Route 3: de internetmakelaar
Internetmakelaars (vaste tarieven, doorgaans €1.500 tot €3.500) leveren een vergelijkbaar pakket: Funda, foto's, onderhandeling, contract, en ook daar doe je de bezichtigingen meestal zelf. Het verschil zit vooral in wie de rekening betaalt: bij een internetmakelaar jij als verkoper, volledig. Vergelijk de bekendste aanbieders in onze analyses van Zelfverkopen.nl en Makelaarsland.
De drie routes naast elkaar
| Kenmerk | Begeleide zelfverkoop (ZHV) | Volledig zelf | Internetmakelaar | Traditionele makelaar |
|---|---|---|---|---|
| Kosten verkoper | € 750 | ± € 0 – € 500 | € 1.500 – € 3.500 | ± 1–1,5% courtage |
| Funda-plaatsing | ✓ | ✗ niet mogelijk | ✓ | ✓ |
| Waardebepaling & vraagprijsadvies | ✓ | ✗ zelf gokken | ✓ | ✓ |
| Onderhandeling door makelaar | ✓ | ✗ zelf doen | ✓ (vaak op afstand) | ✓ |
| Koopovereenkomst | ✓ | ✗ zelf regelen | ✓ | ✓ |
| Bezichtigingen | Zelf, gem. 2,2% meer opbrengst | Zelf | Meestal zelf | Makelaar |
Wat kost een huis verkopen zonder makelaar?
Reken in twee kolommen: wat je uitgeeft én wat je misloopt. Volledig zelf verkopen kost het minst aan directe uitgaven, maar het gemis van Funda-bereik, een onderbouwde vraagprijs en professionele onderhandeling kost in de praktijk al snel duizenden euro's aan opbrengst. Begeleide zelfverkoop combineert de laagste kosten (€750 bij ons) met het volledige gereedschap, en behoudt het bewezen opbrengstvoordeel van zelf bezichtigen. Daarmee is het voor de meeste verkopers de rationele route zonder traditionele makelaar.
Veelgestelde vragen over verkopen zonder makelaar
Ja, dat mag gewoon. Er is geen wettelijke verplichting om een makelaar in te schakelen bij de verkoop van je woning. Je moet wel aan dezelfde regels voldoen: een geldig energielabel, je mededelingsplicht en een schriftelijke koopovereenkomst.
Volledig zelf verkopen kost weinig directe kosten (energielabel, eventueel een jurist voor het koopcontract), maar je mist Funda en professionele onderhandeling, dat kost in de praktijk vaak meer dan het bespaart. Begeleide zelfverkoop kost €750 tot €1.850; bij Zelf Huis Verkopen €750, het laagste tarief van Nederland; de makelaarskosten (€2.995) betaalt de koper.
Nee, niet rechtstreeks: Funda accepteert alleen aanmeldingen via aangesloten makelaars. Wil je zonder traditionele makelaar tóch op Funda staan, dan gebruik je een begeleide-zelfverkoop-dienst die de plaatsing voor je verzorgt.
De bezichtigingen zelf doen is aantoonbaar verstandig: onderzoek onder 162.061 verkopen laat zien dat dit gemiddeld 2,2% meer oplevert. Volledig zonder professionele hulp verkopen is riskanter, vooral bij de vraagprijs, de onderhandeling en de koopovereenkomst worden dure fouten gemaakt.
Bij een internetmakelaar betaal je een vast tarief (doorgaans €1.500–€3.500) en doe je meestal ook zelf de bezichtigingen. Begeleide zelfverkoop zoals bij Zelf Huis Verkopen werkt vergelijkbaar, maar kost de verkoper €750 doordat de makelaarskosten via de koopovereenkomst door de koper worden voldaan.
Lees ook: huis op Funda zonder makelaar · je huis te koop zetten: stappenplan
Benieuwd wat jouw woning waard is?
Vraag een vrijblijvende waardebepaling aan. Wij nemen binnen één werkdag contact op, waar je ook in Nederland woont.
🏡 Vrijblijvende waardebepaling